Impuesto a la ganancia ocasional: ¿cómo influye en la compraventa de un inmueble?

Cuando hablamos de ganancia ocasional nos referimos a una entrada de dinero extraordinaria, es decir, fuera del marco de los ingresos ordinarios a los que una persona normalmente recibe. Por ejemplo, una persona que se encuentra vinculada laboralmente a una empresa recibe su sueldo cada mes sin falta, pero un día decide vender una propiedad, ese dinero que se reciba será catalogado como ganancia ocasional.

En resumen, es una actividad económica que genera ingresos de forma esporádica, por tanto, no será una entrada fija sino ocasional, tal y como su nombre lo indica. En Colombia, es muy común que este tipo de actividad se presente con la venta de un activo fijo.

¿Qué es un activo fijo?

Un activo fijo es aquella propiedad mueble o inmueble que no está destinada a la venta, ya sea de una persona natural o una empresa. Se trata entonces de la casa o apartamento destinado a ser vivienda, el automóvil para desplazarse o las oficinas destinadas a la operatividad.

Cuando estos activos se ponen en venta se generaría entonces una ganancia ocasional, pues no es una actividad comercial que se haga con frecuencia o de manera fija.

¿Qué es el impuesto a la ganancia ocasional en la venta de activos? 

El impuesto por ganancia ocasional es una obligación tributaría que se debe asumir al momento de generar una venta cuya ganancia se denomine como ‘ocasional’. En OIKOS Inmobiliaria, te mencionamos qué debes tener en cuenta para determinar el costo de este impuesto.

• Precio de venta

Es el precio por el que se vende el activo fijo, en este caso el inmueble. Para poder determinar un precio justo y acertado es ideal contar con un avalúo comercial de inmuebles que demuestre el valor real de la propiedad.

Suele ocurrir que al momento de declarar el precio por el cual se vende el inmueble las personas involucradas en el proceso de compraventa colocan una cifra inferior a la real, esto con el fin de reducir los costos tributarios. En consecuencia, se pueden generar futuros inconvenientes con el valor real del inmueble, incluso ser reportado ante la Dian.

• Regulación al precio de la venta

Se trata de un proceso de verificación en donde se rectifica que el valor comercial por el cual es vendido el inmueble no sea inferior a otros costos fiscales, tales como valor catastral, costo fiscal o el avalúo comercial. La intención de regular estos costos es evitar la problemática mencionada anteriormente, en donde se coloca un costo inferior para reducir gastos tributarios.

En caso de que se llegue a detectar que el costo por el que se vendió la propiedad es inferior a estos costos fiscales o difiere en más de un 15 % la Dian estará en facultad de determinar el precio comercial. Además, se deberán asumir los impuestos resultantes junto con los intereses moratorios y la correspondiente sanción por la falta.

• Regulación del valor que se ha escriturado

Para asegurarse de que el precio por el cual fue vendido el inmueble es el real se debe escribir y detallar la constancia del valor en la escritura de venta. En caso de cualquier incumplimiento se liquidarán todos los conceptos por un precio final de 4 veces el valor que se haya indicado al inicio.

• Costo fiscal

Se trata del valor que se va a restar al precio de venta del inmueble para así poder conocer la suma de la ganancia ocasional. Para poder realizar esta operación solamente se debe tomar el costo fiscal y restarlo al costo de venta, dejando como resultado la ganancia que se obtiene tras la venta. Entre menor sea la ganancia menor será el valor del impuesto.

Pero, ¿qué es el costo fiscal? Es el valor por el que se ha declarado el inmueble. En caso de que no se declare renta el costo fiscal será entonces el precio por el cual se adquirió la propiedad.

¿Cómo se determina la ganancia ocasional? 

Para conocer el precio de la ganancia ocasional en la venta de un inmueble o cualquier otro activo se debe restar el precio por el cual fue comprado al valor de la venta. Por ejemplo, compras una propiedad en 350 millones de pesos y la vendes en 500 millones de pesos. La ganancia ocasional es de 150 millones de pesos.

Calcular la ganancia ocasional es sencillo, lo realmente importante es contar el precio comercial real, y para ello lo más seguro es realizar un avalúo comercial con una empresa de alto reconocimiento. En OIKOS Avalúos contamos con un equipo profesional que realiza avalúos en Colombia en cumplimiento de todos los requisitos que exige la ley. 

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