Todo sobre los avalúos especializados

Contrario a lo que muchos podrían pensar, los avalúos no se limitan solo a bienes inmuebles comunes como apartamentos y casas. Existen bienes y activos clasificados como “especiales”, tales como hospitales, centros comerciales, obras de construcción y demás, cuyo valor no puede determinarse mediante métodos convencionales. Descubre más sobre todo lo relacionado con los avalúos especializados, su importancia y los requisitos necesarios para llevar a cabo este tipo de valoración, ¡en este artículo de OIKOS Avalúos!

¿Qué es un avalúo especializado?

Es el proceso de valoración profesional de activos que no pertenecen a las categorías comunes de inmuebles urbanos o rurales. Estos bienes, debido a sus particularidades, requieren un análisis minucioso que toma en cuenta su uso, características físicas, y contribución social o económica. Según el decreto 556 de 2014, capítulo 2, artículo 5, se consideran inmuebles especiales a aquellos que, por su funcionalidad o estructura, requieren una valoración específica realizada por expertos. 

- Características del avalúo especializado

- Perito avaluador especializado: a diferencia de un avaluador general, el perito encargado de un avalúo especializado debe contar con formación específica en el tipo de inmueble o activo a evaluar. Esta especialización le permite entender tanto los aspectos técnicos como los requisitos legales necesarios para valorar el bien con precisión. En Colombia, los peritos deben inscribirse y capacitarse para ejercer en categorías específicas, lo cual garantiza la calidad y exactitud del avalúo.

- Inmuebles con características particulares: los inmuebles que se someten a este estudio generalmente tienen una demanda específica en el mercado y poseen estructuras complejas. Esto incluye centros comerciales, iglesias, cementerios, hoteles y clínicas. La valoración de estos activos no se limita a aspectos tradicionales como ubicación o infraestructura vial, sino que también abarca detalles particulares de la propiedad, como su funcionalidad y distribución interna.

- Evaluación detallada de equipos y activos adicionales: en algunos casos, además de la propiedad en sí, el avalúo especializado puede abarcar elementos como maquinaria, equipos tecnológicos, mobiliario y otros bienes muebles. Esta valoración incluye un inventario y rotulación de estos elementos para dar un valor completo al activo total.

Importancia del avalúo especializado en el sector inmobiliario

Los avalúos especializados son importantes por diversos motivos, como::

1. Valoración precisa y justa: este tipo de avalúo en Bogotá y en las demás ciudades del país permite determinar un valor exacto para propiedades que no pueden ser valoradas por métodos convencionales. Esto es fundamental en procesos de compraventa o alquiler, pues garantiza que las transacciones se realicen en condiciones justas para ambas partes. Sin un avalúo especializado, los propietarios de inmuebles como hospitales, centros comerciales o estadios podrían obtener una valoración insuficiente o inexacta que no refleje las verdaderas características del activo.

2. Facilita la toma de decisiones estratégicas: los avalúos especializados son esenciales en el proceso de toma de decisiones para inversores, empresas y organismos gubernamentales. Los resultados del avalúo proporcionan información detallada sobre el estado actual y el valor de una propiedad, esto facilita la planificación financiera y estratégica. Por ejemplo, al valorar un centro comercial, el avalúo puede indicar si la inversión es viable a largo plazo o si el activo necesita mejoras significativas.

3. Requisito legal y normativo: en muchos casos, la normativa exige realizar avalúos especializados para ciertos inmuebles, especialmente aquellos que son utilizados para actividades de salud, educación, recreación o servicios. Cumplir con estos requisitos legales protege a los propietarios y a los posibles compradores de problemas legales y garantiza que la valoración esté respaldada por profesionales cualificados.

¿Para qué se utiliza un avalúo especializado?

Este tipo de avalúo tiene múltiples aplicaciones que abarcan diversas áreas, incluyendo la planificación financiera, la gestión de activos y la toma de decisiones estratégicas. Entre sus principales usos se encuentran:

- Compra y venta de propiedades comerciales: es esencial para la compraventa de inmuebles especiales, ya que asegura que el precio acordado sea justo y refleje el valor real de la propiedad.

- Fusiones y adquisiciones: las empresas que buscan adquirir o fusionarse con otras que poseen activos especiales deben conocer el valor exacto de estos bienes. Un avalúo especializado facilita la valoración precisa de propiedades comerciales o industriales.

- Procesos de financiamiento: las instituciones financieras requieren avalúos especializados para propiedades que se utilizan como garantía en créditos o préstamos. La valoración adecuada del activo es crucial para definir el monto del crédito.

- Planificación patrimonial y aseguramiento: determina el valor de inmuebles para asegurar su inclusión en el patrimonio de una empresa o persona, así como para fines de aseguramiento en caso de pérdida o daño.

- Auditorías y valoraciones internas: las empresas que poseen activos especiales, como hoteles, estadios, o maquinaria, recurren a avalúos especializados para incluir el valor de sus bienes en informes contables o auditorías. Esta información permite una gestión de activos más eficiente y una visión clara del patrimonio empresarial.

- Arrendamiento de inmuebles comerciales: ayuda a establecer una tarifa de arrendamiento adecuada, considerando las características únicas del inmueble y las condiciones del mercado.

Diferencias entre el avalúo especializado y otros tipos de avalúos

Aunque todos los avalúos comerciales de inmuebles tienen como objetivo principal determinar el valor de un activo, el avalúo especializado se distingue por la complejidad del proceso y las competencias específicas que debe poseer el avaluador. Esta distinción se puede observar en varios aspectos clave como:

1. Propósito y tipo de inmueble: los avalúos tradicionales generalmente se aplican a propiedades comunes, como viviendas. Por otro lado, los avalúos especializados están destinados a activos únicos que poseen características particulares y complejidades en su funcionamiento. Ejemplos de estos activos incluyen hospitales, colegios, centros comerciales, instalaciones industriales y propiedades comerciales complejas. Cada uno de estos inmuebles requiere un análisis exhaustivo y detallado, dado que su valoración no solo depende del mercado, sino también de su funcionalidad, diseño y el contexto en el que operan.

2. Competencias del avaluador: realizar un avalúo especializado no es tarea sencilla y exige un profesional con formación y experiencia en la categoría específica de la propiedad que se está evaluando. No todos los peritos inmobiliarios están capacitados para llevar a cabo estos avalúos, ya que requieren conocimientos técnicos adicionales en áreas como la legislación, la normativa urbana, la ingeniería y la administración de activos. Esto significa que un avaluador especializado debe contar con certificaciones y formación continua que le permitan entender las dinámicas del mercado y las características únicas de cada tipo de inmueble.

3. Métodos de valoración: en el ámbito de los avalúos convencionales, se suelen emplear métodos de comparación directa, donde se analiza el precio de propiedades similares en la misma área. Sin embargo, los avalúos de activos comerciales y especializados categoría 6 pueden requerir el uso de técnicas más sofisticadas y adaptadas a la naturaleza del inmueble. Por ejemplo, el análisis de flujo de efectivo es común en la valoración de propiedades comerciales, mientras que el método de reposición se utiliza para evaluar el costo de reemplazar una estructura similar. Además, la elección del método también puede depender de factores como la ubicación, el mercado y el propósito específico del avalúo.

Documentos necesarios para realizar un avalúo especializado

El proceso de un avalúo especializado requiere de documentos específicos que varían según el tipo de inmueble y los elementos que se desean evaluar. Los documentos más comunes incluyen:

- Certificado de tradición y libertad: este documento prueba la propiedad del inmueble y es requerido en la mayoría de los avalúos.

- Formulario de pago del impuesto predial: este elemento asegura que los impuestos del inmueble están al día y es parte fundamental de la documentación necesaria.

- Planos del inmueble: si el propietario dispone de planos, estos ayudan al avaluador a comprender la distribución y las especificaciones técnicas del espacio.

- Escrituras de adquisición: este papel es esencial para verificar la titularidad y cualquier gravamen que pueda existir sobre el inmueble.

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Ahora que ya comprendes qué son los inmuebles especiales, qué tipo de avalúo se les realiza y qué documentos necesitas para efectuar tu proceso con nosotros, ¿qué esperas para contactarnos y solicitar ya mismo el avalúo de tu activo? En OIKOS Avalúos, además de contar con profesionales certificados para ejecutar avalúos en Colombia a casas, apartamentos o locales, también tenemos disponible un equipo de peritos avaludores especializados en el estudio y tasación de inmuebles especiales. No lo dudes más, ¡contáctanos!