Tipos de avalúos en Colombia: ¿cuáles son y para qué sirve cada uno?

¿Sabes cuánto vale realmente tu propiedad en el mercado actual? ¿Necesitas vender o comprar un inmueble y no estás seguro del precio correcto? ¿Quieres arrendar un bien raíz y no sabes qué valor establecer? ¿Has escuchado sobre el avalúo catastral y el avalúo comercial, pero no sabes cuál necesitas? 

Si te sentiste identificado con alguna de estas preguntas, ¡sigue leyendo este artículo de OIKOS Avalúos! Aquí te explicaremos la importancia de realizar un avalúo, los beneficios de hacerlo con un profesional certificado, las diferencias entre el avalúo comercial y el catastral, y cómo seleccionar el que mejor se adapte a tu necesidad.

¿Por qué es importante realizar un avalúo?

Ya sea para vender, comprar, arrendar, invertir o realizar trámites financieros y legales, contar con un avalúo certificado te permite:

1. Determinar el valor de venta o compra: un avalúo ayuda a establecer un precio justo y competitivo en el mercado inmobiliario, tanto para vendedores como para compradores. Para un propietario que desea vender, conocer el valor real de su inmueble evita la subvaloración, que podría generar pérdidas económicas, o la sobrevaloración, que podría retrasar la venta y reducir el interés de los compradores. Para los compradores, el avalúo es una garantía de que están adquiriendo un inmueble a un precio acorde con su estado y ubicación, evitando pagar más de lo debido.

2. Valoración de activos: para los empresarios e inversionistas, los bienes inmuebles representan activos fundamentales dentro de su contabilidad y gestión patrimonial. Un avalúo permite registrar correctamente el valor de los activos en los estados financieros, facilitando auditorías, fusiones, adquisiciones o reestructuraciones corporativas. Además, en caso de venta de la empresa o búsqueda de inversionistas, contar con una valoración actualizada de sus activos inmobiliarios brinda mayor confianza y credibilidad a las negociaciones.

3. Cálculo del valor de arrendamiento: los propietarios que desean arrendar su inmueble necesitan establecer un canon acorde con las condiciones del mercado. Un avalúo comercial ayuda a fijar un valor competitivo que garantice rentabilidad sin alejar a potenciales inquilinos. De igual forma, los arrendatarios pueden utilizar un avalúo para asegurarse de que el valor de arrendamiento propuesto sea justo y no esté por encima del promedio del sector.

4. Gestión tributaria: el avalúo comercial también te ayuda a determinar el valor correcto que debes reportar ante la DIAN en tu declaración de renta, ya sea como persona natural, persona jurídica o como empresa.

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5. Soporte en procesos legales y herencias: en situaciones como divisiones de bienes en casos de divorcio, herencias o disputas legales, un avalúo es una herramienta indispensable para definir el valor exacto de los inmuebles involucrados. Esto facilita acuerdos equitativos entre las partes y evita conflictos derivados de la falta de certeza sobre la valuación de la propiedad. Además, en litigios donde se requiere determinar compensaciones económicas, un avalúo profesional puede servir como prueba técnica válida ante los tribunales.

6. Evaluación de inversiones inmobiliarias: los inversionistas en bienes raíces necesitan conocer con precisión la valorización actual y futura de un inmueble antes de adquirirlo. Un avalúo proporciona información clave sobre el estado del mercado, la plusvalía de la zona y el potencial de retorno de la inversión. De esta manera, quienes buscan desarrollar proyectos inmobiliarios o diversificar su portafolio pueden tomar decisiones estratégicas fundamentadas en datos reales.

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Beneficios de realizar un avalúo con un profesional

Un avalúo no solo aporta seguridad en la toma de decisiones, sino que también proporciona respaldo legal y financiero en transacciones inmobiliarias; por ello es tan importante contratar los servicios de un perito avaluador certificado, como los de OIKOS Avalúos, pues solo ellos pueden garantizar que la valoración del inmueble se realice con:

1. Precisión y fiabilidad en la valoración: un avalúo realizado por un profesional certificado emplea metodologías rigurosas para determinar el valor real del inmueble. Los peritos avaluadores analizan múltiples factores, como la ubicación, el estado físico del bien, la plusvalía de la zona y las condiciones del mercado. Esto evita cálculos erróneos que podrían generar pérdidas económicas o afectar la rentabilidad de una transacción.

2. Cumpliendo las normativas legales y contables: los avalúos profesionales se ajustan a normativas establecidas por entidades como la Autorreguladora Nacional de Avaluadores (A.N.A.) y cumplen con los estándares exigidos por organismos financieros y notariales. Esta certificación es fundamental para garantizar que el avalúo sea reconocido en trámites legales, bancarios y administrativos, evitando inconvenientes derivados de informes no validados.

3. Transparencia: si es realizado por un experto, el informe proporciona todos los detalles que respaldan el valor del inmueble para negociaciones de compra, venta o arrendamiento. Esto genera confianza entre las partes involucradas y minimiza el riesgo de disputas sobre la validez del precio acordado. Además, permite a compradores e inversionistas evaluar la viabilidad de una operación con información objetiva y verificable.

Tipos de avalúos

Dependiendo de su propósito, los avalúos para inmuebles en Bogotá y en el resto del país pueden clasificarse en dos categorías, cada una con metodologías y objetivos distintos. Descubre en qué consisten los dos tipos de avalúos y sus diferencias clave a continuación:

1. Avalúo comercial

El avalúo comercial, también conocido como avalúo inmobiliario o avalúo de propiedades, tiene como objetivo principal determinar el valor de mercado de una propiedad en un momento determinado. Este tipo de avalúo es ampliamente utilizado por compradores, vendedores, inversionistas, arrendadores y arrendatarios, ya que les permite conocer el precio justo de un inmueble y realizar transacciones seguras y estratégicas.

Para calcular el valor de un inmueble, el perito avaluador analiza una serie de factores internos y externos que influyen en su precio, tales como:

• Ubicación y entorno: la zona donde se encuentra el inmueble, su cercanía a vías principales, centros comerciales, colegios, hospitales y áreas de desarrollo urbanístico.

• Condiciones del mercado: la oferta y demanda de propiedades similares en el sector y las tendencias de valorización.

• Características estructurales: el estado de conservación del inmueble, los materiales de construcción, la distribución de los espacios y la calidad de los acabados.

• Infraestructura y servicios: disponibilidad de servicios públicos como agua, electricidad, gas y alcantarillado, así como acceso a transporte y telecomunicaciones.

Un avalúo comercial es esencial en múltiples escenarios, tales como la compraventa de propiedades, la solicitud de financiamiento hipotecario, la definición de precios de arrendamiento y la planificación de inversiones inmobiliarias. Además, su vigencia suele ser de un año, según las normativas establecidas, garantizando que el valor reflejado en el informe sea acorde con las condiciones actuales del mercado.

• Categorías del avalúo comercial

El avalúo comercial no se limita únicamente a la valoración de viviendas. Existen 13 categorías de avalúos inmobiliarios de tipo comercial, que incluyen principalmente:

• Inmuebles urbanos y rurales: casas, apartamentos, locales comerciales, oficinas, terrenos y fincas.

• Infraestructura y edificaciones especiales: hospitales, colegios, centros comerciales, aeropuertos y puentes.

• Maquinaria y equipos: equipos industriales, vehículos y herramientas de producción.

• Obras de arte y patrimonio cultural: piezas históricas, esculturas y bienes de valor artístico.

• Activos empresariales y derechos intangibles: marcas, patentes y concesiones comerciales.

Cada una de estas categorías requiere metodologías específicas de valuación, dependiendo de su uso, características y condiciones del mercado.

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2. Avalúo catastral

Por su parte, el avalúo catastral es una valoración establecida por las entidades gubernamentales para determinar la base gravable del impuesto predial que los propietarios deben pagar anualmente. Este tipo de avalúo no tiene la finalidad de calcular el precio de mercado de un inmueble, sino de establecer su valor fiscal dentro de los registros del Estado.

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las entidades catastrales descentralizadas son los encargados de realizar estos avalúos, los cuales se actualizan periódicamente con base en factores como la ubicación, el uso del suelo y los lineamientos establecidos en los planes de ordenamiento territorial.

Algunas características clave del avalúo catastral incluyen:

• Es obligatorio y regulado por el Estado.

• Es utilizado exclusivamente para fines tributarios.

• No refleja el valor real del mercado, sino una estimación técnica basada en criterios administrativos.

• Generalmente, su valor es inferior, en hasta un 60%, al avalúo comercial.

A pesar de su diferencia con el avalúo comercial, el avalúo catastral es fundamental para la gestión tributaria de los propietarios, ya que sobre este valor se calculan impuestos y tasas municipales. Además, su actualización periódica garantiza que el impuesto predial refleje, en cierta medida, la evolución del valor de los bienes inmuebles en el tiempo.

¿Cómo elegir el tipo de avalúo adecuado?

A continuación, te explicamos en qué situaciones deberías optar por un avalúo comercial o un avalúo catastral:

1. Si deseas vender o comprar una propiedad

Necesitas un avalúo comercial, ya que este establece el valor real del inmueble en el mercado. Así evitarás fijar un precio fuera de la realidad, esto podría alejar a compradores potenciales o, en el caso de estar comprando, evitar pagar más de lo que realmente vale la propiedad.

2. Si quieres poner en arriendo un inmueble

Para definir un precio justo y competitivo de renta, lo mejor es un avalúo comercial. Este tipo de avalúo te ayudará a fijar un canon adecuado que refleje las condiciones del mercado y te permita obtener ingresos justos sin quedar fuera de la competencia.

3. Si estás buscando arrendar una propiedad y quieres asegurarte de que el precio del arriendo sea el correcto

Solicitar un avalúo comercial te permitirá conocer si el precio que te están cobrando es acorde con el mercado y si la propiedad realmente vale lo que el arrendador está pidiendo.

4. Si eres inversionista y necesitas analizar la rentabilidad de un inmueble

El avalúo comercial te ayudará a proyectar la valorización futura del inmueble, evaluar su potencial de generación de ingresos y tomar una decisión de inversión más segura y fundamentada.

5. Si eres empresario y quieres conocer el valor de los activos inmobiliarios de tu compañía

Un avalúo comercial te permitirá reflejar correctamente el valor de tus inmuebles en los estados financieros, lo que es clave para fusiones, adquisiciones y auditorías contables.

6. Si buscas pagar el impuesto predial

El único avalúo que necesitas en este caso es el avalúo catastral, ya que es el valor que las autoridades municipales utilizan como base para calcular este tributo.

¿Quién puede realizar un avalúo confiable?

Si necesitas un avalúo profesional y certificado, en OIKOS Avalúos contamos con un equipo de peritos expertos registrados en la A.N.A., que te brindarán un  análisis preciso y alineado con las normativas vigentes.

Ofrecemos dos modalidades de avalúo comercial certificado:

• Avalúo comercial para bienes inmuebles y/o activos de empresas: ideal para quienes desean comprar, vender o arrendar propiedades con total seguridad y respaldo técnico. Esta categoría también incluye avalúos para bodegas y locales comerciales.

• Avalúo especializado para inmuebles de la categoría 6: dirigido a edificaciones con características únicas, como hospitales, centros comerciales o colegios, que requieren una valoración detallada y ajustada a su función específica.

En OIKOS Avalúos, trabajamos con tecnología avanzada y metodologías reconocidas para brindarte informes completos, confiables y aceptados por entidades bancarias y gubernamentales. Garantizamos, por parte de todos nuestros peritos, un servicio profesional para la realización de un avalúo en Bogotá o en cualquier otra ciudad del país, que te permitirá tomar decisiones estratégicas y proteger tu inversión inmobiliaria.

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