Nuevas regulaciones para la elaboración de avalúos de servidumbres legales

Las leyes y demás normativas legales suelen ser revisadas por el Estado y en ocasiones modificadas, en pro de garantizar que todas las normas realmente respondan al panorama actual del país. Estas regulaciones se hacen desde todos los ámbitos económicos, sociales y demás, incluyendo el relacionado con los avalúos inmobiliarios. Con el fin de que estés al tanto de los últimos cambios realizados por el IGAC, en esta nota de OIKOS Avalúos te contamos de qué se trata la resolución 1092 del 2022 y qué implicaciones tiene respecto a la realización y estudio de un avalúo. 

¿Qué es la servidumbre legal? 

De acuerdo con lo establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), en el campo de los avalúos, la servidumbre legal es un tipo de “gravamen o derecho de uso otorgado sobre un predio que le permite a un tercero utilizar ese terreno, de forma parcial, ya sea para el transporte de suministros como agua, energía, hidrocarburos, etc., o como locaciones para la operación de la infraestructura”. En pocas palabras, la servidumbre legal es un derecho que se impone sobre una propiedad para beneficio de un tercero. Por ejemplo, una servidumbre legal “de paso” puede imponerse sobre un terreno para permitir que otras personas tengan acceso o puedan transitar por él con el objetivo de desplazarse a otra propiedad. 

- ¿Cuál es la relación entre la servidumbre legal y los avalúos? 

Primero, es importante que recuerdes que un avalúo comercial es un análisis que realiza un perito avaluador profesional con el objetivo de determinar el valor de una propiedad, según sus características internas y externas. Los avalúos se ejecutan a menudo para determinar el precio de un bien raíz en el mercado inmobiliario para fines de compra, venta, alquiler o hipoteca. Ahora bien, teniendo eso claro, la relación entre estos dos elementos radica en que la servidumbre legal tiene el potencial de afectar el valor de una propiedad y, por lo tanto, generar un impacto en el estudio y resultados de un avalúo. 

Si una propiedad tiene una servidumbre impuesta sobre ella, es posible que sea menos valiosa en el mercado, ya que puede haber restricciones o limitaciones en el uso del bien raíz. Por otro lado, si una propiedad tiene una servidumbre a su favor, es decir, si tiene derecho a utilizar la propiedad de otra persona para beneficio propio, esto puede aumentar el valor del inmueble o terreno. En cualquier caso, es importante tener en cuenta la servidumbre legal al avaluar el valor de una propiedad.

¿Cuáles son los cambios relacionados con los avalúos para servidumbre legal?

En el pasado, las instituciones y entidades a cargo de este tipo de procesos manejaban ciertos parámetros a la hora de ejecutar un avalúo en Colombia; no obstante, el 20 de septiembre de este año, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) expidió la resolución 1092 en la cual se establecieron los criterios y lineamientos estándares que los avaluadores, peritos, propietarios y gestores prediales de proyectos de utilidad pública o interés social, deben tener en cuenta al momento de realizar el avalúo a una propiedad que haya sido catalogada como de “servidumbre”. 

Algunos de los principales elementos que se deben tener en cuenta y que son mencionados en la resolución son: 

- Para la solicitud del avalúo, el propietario del predio, que será definido como de “servidumbre”, deberá acudir ante: el IGAC, una autoridad catastral o peritos avaluadores privados, como OIKOS Avalúos, que estén inscritos o no en la categoría de “intangibles especiales” en las Lonjas de Propiedad Raíz y en el Registro Abierto de Avaluador (RAA). 

- Los solicitantes interesados en el avalúo deberán adjuntar: planos con la constancia del inmueble afectado; copia del certificado de tradición y libertad del inmueble; ficha predial y el certificado de norma de uso del suelo.

- Al momento de efectuar el avalúo, el perito deberá incluir los siguientes documentos: información catastral y jurídica, detallar las áreas exactas del bien raíz y de la afectación, coberturas, inventarios de especies y maderables, construcciones, valor potencial (si aplica), entre otros.

- El avaluador no será responsable de establecer los daños que puedan originarse a causa de que el predio sea utilizado como “servidumbre” y tan solo dejará constancia en su dictamen de las inconsistencias que pueda observar en el momento en que realice su estudio correspondiente.

Ahora bien, ten presente que todos los procesos que involucren un avalúo tienen que ser ejecutados por empresas profesionales que se encuentren certificados para realizar tal función, como es el caso de OIKOS Avalúos. Recuerda que independientemente si deseas conocer el valor, las características internas y externas, para vender, alquilar o hipotecar tu propiedad, ¡nosotros somos la compañía que estás buscando! Visita nuestro portal web y conoce más información acerca de las opciones de avalúos que tenemos disponibles para ti.