Guía de trámites e impuestos para la venta de inmuebles

Uno de los procesos más importantes y de cuidado es la venta de una propiedad. No importa si es una casa, oficina, bodega o edificio, es una decisión que implica varios factores a tener en cuenta para que el negocio sea correcto y legal. Son distintos los aspectos legales que debe tener presente al momento de vender su inmueble, para que el proceso sea lo más claro posible y evite futuros inconvenientes.

Una vez tenga los avalúos comerciales del inmuebles, haya encontrado al posible comprador y esté listo para realizar el negocio, es necesario asegurarse que todos los trámites y pagos que debe realizar por la venta, estén en regla y cumplan con todos los requisitos.

Es importante que tenga en cuenta que comprar un inmueble no solo involucra el precio de la propiedad, sino que también hay gastos adicionales notariales y de escrituración de vivienda para la solicitud y autenticación de documentos o pagos por impuestos. Para que no los olvide, a continuación le contamos los trámites que debe cubrir. 

Gastos y obligaciones para la compra de una vivienda

• Estudio de crédito: en caso de que requiera financiación, algunas entidades cobran por hacer el estudio a los clientes y el precio varía dependiendo del banco. 

• Avalúo comercial: los avalúos inmobiliarios son determinantes en este proceso, porque le permiten conocer una estimación del valor comercial de su inmueble y los gastos notariales. El costo del avalúo depende del tipo que se elija. Para este caso, puede contar con los servicios de OIKOS Avalúos que ofrece 4 tipos de avalúos: en línea, certificado, especializado y el pre avalúo.    

• Estudio de títulos: es un análisis para conocer la situación jurídica del inmueble y tener certeza de la legitimidad del mismo, tanto de que el vendedor sea el propietario. El valor del estudio depende de la entidad bancaria sobre el valor del inmueble.  

¿Qué son los gastos notariales?

Los derechos o gastos notariales son un pago que se debe realizar por el negocio de compraventa, por lo que se distribuye en partes iguales entre el vendedor y el comprador. 

Los gastos notariales comprenden el valor de las tarifas notariales -ajustadas cada año por la Superintendencia de notariado y Registro-, el costo de beneficencia y el registro de la compraventa y otros valores ocasionados dentro del trámite (ej. biometría, cantidad de copias de la escritura, autenticación de documentos, entre otros). El porcentaje de escrituración a pagar  en la notaría equivale al 0,54% sobre el valor total de la compraventa. 

Sumado a este gasto, el vendedor (si es persona natural) debe cancelar el 1% por Retención en la Fuente sobre el valor del acto.  Esta tarifa solo aplica si el costo del inmueble es inferior a 685 millones de pesos, si es mayor, el porcentaje es de 2.5%.  Estos pagos se realizan en la notaría al momento de la firma de la escritura.

¿Qué son los gastos de escrituración y cómo se calculan?

Los gastos de escrituración corresponden a los costos asociados con la formalización legal de la compraventa de un inmueble. Incluyen el registro de la escritura ante la Oficina de Instrumentos Públicos, impuestos y otros trámites notariales.

El comprador debe pagar un impuesto del 1.67% del valor de la compraventa por el registro de la escritura. Como resultado, se le entrega el Certificado de Tradición y Libertad, que confirma la propiedad del inmueble.

Si la compraventa incluye la constitución o levantamiento de una hipoteca, se debe pagar el costo adicional del registro de esta.

Antes de la firma de la escritura, es recomendable realizar un avalúo comercial del inmueble para conocer su valor real en el mercado. Esto ayuda a garantizar una negociación justa y facilita la determinación de los impuestos y costos de escrituración.

Es obligatorio registrar la escritura pública dentro de los dos meses siguientes a la firma. Si no se realiza en este plazo, se generarán intereses moratorios sobre el impuesto de registro y beneficencia.

¿Impuesto de renta o impuesto por ganancias ocasionales?

Al vender un inmueble en Colombia, es fundamental conocer los impuestos aplicables. Algunos deben pagarse de inmediato, mientras que otros se liquidan al declarar renta. Además, el monto del impuesto varía según el tiempo de posesión del inmueble y el valor determinado en los avalúos en Colombia.

Si la propiedad ha estado en su poder por menos de dos años, la venta se considera una renta ordinaria y se grava con la tarifa correspondiente. En cambio, si ha sido suya por más de dos años, se trata como una ganancia ocasional, lo que puede representar una diferencia significativa en la carga tributaria.

El impuesto por ganancias ocasionales se calcula sobre la utilidad obtenida en la venta. Para determinar esta utilidad, se resta el costo fiscal del inmueble al valor de venta. Sobre ese resultado, se aplica una tarifa del 10%.

Este impuesto es obligatorio para quienes deben declarar renta en Colombia, es decir, aquellos con ingresos anuales iguales o superiores a $46,417,992 (aproximadamente $3,868,166 mensuales).

Si no está obligado a declarar renta, eso no significa que no deba pagar impuestos por la venta del inmueble. Al realizar los trámites notariales, deberá pagar la Retención en la Fuente, salvo en casos específicos en los que pueda estar exento.

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Impuesto de registro y beneficencia

Dependiendo de la ubicación del inmueble y la región, puede llegar a pagar tarifas de beneficencia. Este es un impuesto departamental por concepto de escritura que se debe cancelar sobre el valor de la casa, aunque en algunas ciudades existen impuestos adicionales que serán asumidos como hayan pactado las partes.    

Por último, recuerde que con OIKOS Inmobiliaria tiene acceso a avalúo online en nuestra plataforma integrada, allí usted podrá obtener una estimación de los gastos notariales, para que antes de realizar cualquier negocio, tenga claros los valores que puede llegar a pagar por este concepto. 

Analice y considere cuidadosamente todos estos aspectos para que el negocio de venta de cualquiera de sus inmuebles sea exitoso, pero sobre todo, para que esté en regla. Los avalúos inmobiliarios son una excelente herramienta para conocer valores estimados, por lo que resultan indispensables en estos procesos, nunca prescinda de ellos. Con la plataforma integrada de OIKOS Inmobiliaria tendrá su avalúo fácil y rápido. ¡Realice su avalúo en línea ahora!