Pago de servicios públicos y reparaciones: ¿a quién le corresponden si la vivienda está arrendada?

Alquilar una vivienda implica tener en cuenta una serie de responsabilidades que son compartidas entre el arrendatario (inquilino) y el arrendador (propietario). Una de las preguntas más comunes que surgen en este tipo de relación es: ¿quién debe pagar los servicios públicos y las reparaciones? Si estás interesado en conocer la respuesta a esta interrogante, ¡no pares de leer este artículo de OIKOS Inmobiliaria!  

Distribución de responsabilidades en el pago de servicios públicos 

En Colombia, el pago de los servicios públicos en un alquiler es un aspecto que depende en su totalidad de dos elementos: lo dispuesto en la ley y lo estipulado en el contrato de arrendamiento.

- ¿Qué dice la ley colombiana?

La legislación colombiana no establece una regla general fija sobre quién debe pagar los servicios públicos en un contrato de arrendamiento. Esto significa que la responsabilidad de estos pagos puede variar de un caso a otro y dependerá de lo que las partes hayan acordado en el contrato.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que:

- Libertad contractual: las partes tienen amplia libertad para pactar en el contrato quién asumirá el costo de los servicios públicos.

- Uso y disfrute: generalmente, quien use y disfrute del inmueble será el responsable de pagar los servicios.

- Buen estado de conservación: el propietario está obligado a entregar el inmueble en buen estado y a mantenerlo en condiciones habitables, lo cual incluye garantizar el suministro de los servicios públicos esenciales.

- ¿Qué suele pactarse en los contratos de arrendamiento?

Lo más común es que el inquilino sea quien asuma el pago de los servicios públicos como la energía eléctrica, el agua y el gas. Sin embargo, también es posible encontrar contratos en los que el propietario se haga cargo de estos costos, especialmente cuando se trata de servicios básicos y necesarios para el uso del inmueble.

- ¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?

Para evitar confusiones y futuros conflictos, es fundamental que el contrato de arrendamiento incluya una cláusula clara y detallada sobre cómo se van a pagar los servicios en la vivienda alquilada. Para ello, deben tocar aspectos como:

- Servicios incluidos en el canon de arrendamiento: si el arrendador incluye algunos servicios en el valor del alquiler, debe especificarse cuáles son.

- Servicios a cargo del arrendatario: se debe enumerar cada uno de los servicios públicos que el inquilino deberá pagar.

- Forma de pago: se debe establecer la forma en que se realizarán los pagos de los servicios, por ejemplo, a través de facturas a nombre del inquilino o mediante un incremento en el canon de arrendamiento.

- ¿Qué pasa si el inquilino no paga los servicios?

Si el inquilino no paga los servicios públicos y esta obligación le corresponde según el contrato, el propietario podría tomar las siguientes acciones:

- Exigir el pago al inquilino: el propietario puede solicitar por escrito al inquilino que pague las facturas pendientes.

- Iniciar un proceso judicial: en caso de que el inquilino se niegue a pagar, el propietario puede iniciar un proceso judicial para recuperar el dinero adeudado. 

Reparaciones y mantenimiento: ¿Quién se encarga de qué? 

Hoy en día, las responsabilidades específicas de cada parte pueden variar según el tipo de mantenimiento que se requiera. De acuerdo con lo estipulado en la ley 820 de 2003, artículo 9, es deber del inquilino hacerse cargo de las reparaciones ordinarias o locativas: “En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa”.  

Por su parte, el propietario es el encargado de realizar las reparaciones extraordinarias o no locativas, es decir, aquellas que se deben a causas ajenas al uso normal de la vivienda, como el desgaste por el paso del tiempo o defectos constructivos. En la misma ley, artículo 27, se establece que si el inquilino, por mutuo acuerdo, se hace cargo de este tipo de arreglos no locativos, “podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma y, si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el inquilino podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones”. 

Consejos para la correcta gestión de las reparaciones y los servicios públicos en un contrato de arrendamiento 

Para evitar malentendidos y asegurar una convivencia armoniosa, te recomendamos: 

1. Contrato de arrendamiento claro y detallado

- Especificar responsabilidades: el contrato debe indicar claramente quién se encarga de cada tipo de reparación (ordinarias y extraordinarias) y de los servicios públicos.

- Establecer procedimientos: se deben definir los procedimientos a seguir en caso de averías o fallas en los servicios. Por ejemplo, ¿quién debe notificar la avería? ¿Cuál es el plazo máximo para la reparación?

- Incluir un inventario detallado: realizar un inventario detallado del estado de la vivienda al inicio del contrato ayudará a evitar disputas futuras sobre daños o deterioros.

2. Comunicación efectiva

- Canales de comunicación: establecer canales de comunicación claros y rápidos para notificar cualquier problema o solicitar una reparación.

- Respuesta oportuna: tanto el propietario como el inquilino deben responder de manera oportuna a las solicitudes de reparación o información.

- Respeto mutuo: mantener una actitud respetuosa y colaborativa facilitará la resolución de cualquier conflicto.

3. Mantenimiento preventivo

- Inspecciones periódicas: realizar inspecciones periódicas de la vivienda puede ayudar a identificar posibles problemas antes de que se conviertan en averías mayores.

- Limpieza y cuidado: el inquilino debe mantener la vivienda limpia y cuidarla adecuadamente para evitar daños innecesarios.

4. Reparaciones urgentes:

- Definir lo que es una urgencia: establecer criterios claros para determinar qué se considera una reparación urgente y el tiempo máximo de respuesta.

- Contacto de emergencia: intercambiar números de contacto de emergencia para poder atender situaciones imprevistas.

5. Mejoras:

- Autorización previa: si el inquilino desea realizar alguna mejora en la vivienda, deberá obtener la autorización previa del propietario.

- Compensación: en caso de que las mejoras aumenten el valor del inmueble, aclarar si el inquilino podría tener derecho a una compensación al finalizar el contrato.

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