EL ABC del leasing habitacional

Si sueñas con adquirir tu propia casa sin necesidad de realizar un gran desembolso inicial, ¡has llegado al sitio perfecto! En esta nota de OIKOS Inmobiliaria te hablaremos sobre el leasing habitacional, una forma de crédito que te permite financiar hasta el 90% del valor de venta de tu vivienda. ¡Presta mucha atención y no pares de leer! 

¿Qué es leasing habitacional?

El leasing habitacional, también conocido como leasing de vivienda, es una modalidad de financiamiento que te permite adquirir una propiedad a través de un contrato de arrendamiento con opción a compra. En este esquema, una entidad financiera o bancaria adquiere la vivienda que tú elijas, ya sea nueva, usada o incluso sobre planos. A partir de ese momento, tú puedes habitar la propiedad y realizar los pagos mensuales acordados, los cuales incluyen tanto el capital como los intereses. Al finalizar el plazo del contrato, que suele oscilar entre 15 y 20 años, tienes la opción de comprar la vivienda por un valor residual pactado previamente.

- Características del leasing habitacional

-Se puede aplicar a viviendas de estrato 2 en adelante, incluyendo aquellas que no son de interés social (VIS).

- El banco siempre solicita que el comprador tome un seguro de vida, cuyo costo se incluye en la cuota mensual.

- Si se ejerce la opción de compra, se deben asumir los gastos de escrituración para transferir la propiedad a nombre del arrendatario.

- Es posible ceder el contrato de leasing a un tercero.

Ventajas del leasing habitacional

Este tipo de préstamo se ha convertido en la opción ideal de diversos compradores e inversionistas, por los beneficios únicos que ofrece en torno a:

1. Tasa de interés: además de ser fija durante todo el plazo del contrato, la tasa de interés en el leasing habitacional suele ser más competitiva que en otros productos financieros como los créditos hipotecarios tradicionales, lo que se traduce en cuotas más bajas y un menor costo total del crédito a largo plazo.

2. Mejor organización financiera: al conocer desde el inicio el valor exacto de la cuota mensual, puedes planificar tus finanzas de manera más eficiente y evitar sorpresas desagradables. Esto te permite organizar tu presupuesto y destinar una cantidad fija para el pago de la vivienda cada mes.

3. Menor pago inicial: al obtener una financiación por hasta el 90% del valor de venta de la vivienda, el leasing habitacional te permite adquirir la vivienda sin necesidad de aportar el usual y considerable 30% que corresponde al capital inicial. Esto es especialmente beneficioso para aquellos que no cuentan en primera instancia con una suma importante ahorrada.

4. Flexibilidad: la posibilidad de utilizar el bien como vivienda familiar o subarrendarlo te brinda mayor libertad y opciones para generar ingresos adicionales. Si tus circunstancias cambian, puedes adaptar el uso del inmueble a tus necesidades.

5. Protección legal: la inembargabilidad del inmueble durante la vigencia del contrato te brinda una mayor seguridad jurídica. En caso de enfrentar dificultades financieras, tu futura vivienda estará protegida de posibles embargos.

6. Ideal para inversionistas: el leasing habitacional es una excelente opción para los inversionistas que buscan adquirir propiedades para arrendar. Al finalizar el contrato, pueden vender la propiedad, continuar arrendándola o ejercer la opción de compra.

7. Excepción de impuesto: este tipo de préstamo cuenta con la exención del impuesto de timbre. Este impuesto se aplica normalmente a los documentos públicos o privados que dan origen a obligaciones, como las escrituras de compraventa. Sin embargo, en el caso del leasing habitacional, siempre y cuando el arrendatario ejerza la opción de compra al finalizar el contrato, queda exento de pagar este impuesto.

Beneficios fiscales del leasing habitacional

En conjunto con las ventajas que te mencionamos anteriormente, el crédito de leasing para la compra de vivienda también brinda dos ventajas económicas. Conoce en qué consisten a continuación:

1. Beneficio en la declaración de renta

Desde el punto de vista tributario, con esta forma de compra, el inmueble no se considera parte de tu patrimonio. Esto significa que no debes incluirlo en tu declaración de renta, lo que puede reducir significativamente el valor a declarar y, en consecuencia, tus impuestos. Solo cuando decidas ejercer la opción de compra y el inmueble pase a ser oficialmente tuyo, deberás incluirlo en tu patrimonio.

2. Deducción de intereses

Los pagos que realizas por concepto de intereses del leasing son deducibles de tu renta. Esto significa que puedes descontar una parte de estos pagos de tu base gravable, lo que reduce el monto total de impuestos que debes pagar. La cantidad máxima deducible varía según la legislación de cada país y puede estar limitada a un porcentaje determinado de tus ingresos o a un valor fijo.

Requisitos del leasing habitacional

La solicitud para un leasing inmobiliario sigue un proceso similar al de cualquier otro tipo de préstamo bancario. Por esta razón, para aplicar, las entidades financieras usualmente tienen en cuenta las siguientes condiciones:

- Perfil del solicitante:

1. Edad: los solicitantes deben tener entre 18 y 74 años.

2. Historial crediticio: es fundamental contar con un buen historial crediticio y un score crediticio favorable. Esto demuestra la capacidad y responsabilidad del solicitante para cumplir con sus obligaciones financieras.

3. Capacidad de pago: los ingresos del solicitante deben ser suficientes y estables para cubrir las cuotas mensuales del leasing, sin comprometer su estabilidad financiera. Aunque se suelen establecer ingresos mínimos requeridos de COP $2’500.000, este monto puede variar según la entidad financiera y el valor de venta del inmueble.

4. Posibilidad de co-solicitante: para aumentar la capacidad de endeudamiento, se permite que dos personas soliciten el leasing de forma conjunta. Esto puede ser útil para parejas, padres e hijos, o hermanos.

- Documentación requerida:

Los documentos específicos pueden variar ligeramente entre una entidad financiera y otra, pero generalmente se solicitan los siguientes:

- Formulario de solicitud: este formulario debe ser diligenciado completamente y de forma veraz.

- Documento de identidad: se requiere una fotocopia del documento de identidad del solicitante y de su co-solicitante (en caso de que aplique), ampliada al 150%.

- Comprobante de ingresos:

- Empleados: certificado laboral reciente y últimos tres comprobantes de pago y, en algunos casos, declaración de renta.

- Pensionados: últimos tres comprobantes de pago de pensión.

- Prestadores de servicios: contratos o certificación de prestación de servicios y extractos bancarios de los últimos tres meses.

- Independientes: certificado de Cámara de Comercio o RUT, declaración de renta y extractos bancarios.

- Información sobre el inmueble: promesa de compraventa y certificado de tradición y libertad del inmueble.

- Extractos bancarios: pueden ser solicitados para verificar los movimientos financieros del solicitante y evaluar su capacidad de pago.

¿Cómo afecta el leasing habitacional a tu historial crediticio?

Ahora bien, aunque este producto bancario ofrece múltiples beneficios, como cualquier otro crédito, también puede generar repercusiones negativas, en especial en aquellos que desean solicitar más préstamos en el corto plazo. Descubre a continuación cuáles son esas “desventajas” del leasing de vivienda:

- Disminución de la capacidad de endeudamiento: al adquirir un leasing habitacional, tu capacidad para solicitar nuevos créditos se ve significativamente reducida. Esto se debe a que las entidades financieras evalúan tu nivel de endeudamiento actual y futuro, y un leasing representa una deuda a largo plazo que compromete una gran parte de tus ingresos.

- Condiciones menos favorables en nuevos créditos: si, a pesar de tener un leasing, necesitas solicitar otro tipo de crédito (como para la compra de un carro o un electrodoméstico), es probable que te ofrezcan condiciones menos favorables, como tasas de interés más altas o plazos más cortos. Esto se debe a que las entidades financieras perciben un mayor riesgo de impago.

- Reporte a centrales de riesgo en caso de mora: si no realizas los pagos del leasing de manera puntual, el banco reportará esta situación a las centrales de riesgo. Esto generará un historial crediticio negativo, lo que dificultará aún más que te aprueben nuevos créditos en el futuro.

- Proceso de cobranza: en caso de mora, el banco iniciará un proceso de cobranza, similar al de un crédito hipotecario. Sin embargo, debido a que la vivienda permanece en propiedad del banco, este tiene un mayor interés en que el deudor se ponga al día con los pagos. Por esta razón, el banco suele ofrecer alternativas como reestructuraciones de deuda, acuerdos de pago o conciliaciones, antes de tomar medidas más drásticas.

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