¿Qué hago si el propietario vende la casa durante el arriendo?

Cuando consideramos la idea de tomar en alquiler un inmueble, pueden llegar a ser muchas las situaciones y escenarios que imaginamos puedan presentarse durante nuestra estadía en ese lugar. No obstante, debido a que es poco usual que suceda, muy pocos llegan a hacerse la pregunta “¿qué pasa si mi arrendador vende la casa mientras el contrato de arrendamiento sigue vigente?”. No deseamos ser pesimistas, pero, para que tengas claro qué puedes hacer en este tipo de situaciones, en esta nota de OIKOS Inmobiliaria te compartimos toda la información que necesitas conocer para responder de forma acertada frente a este problema. 

Comencemos explicando el contexto de la situación. A pesar de ser inusual, la venta de casas en Colombia es totalmente posible y se encuentra contemplada dentro de las leyes que regulan todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento de propiedades urbanas destinadas a vivienda. Sin embargo, para que este escenario sea manejado de la mejor manera por ambas partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ceñirse a una serie de normas que les otorgan derechos y deberes específicos.

En el caso del arrendatario, este debe tener en mente dos aspectos básicos:

- Como tomador de apartamentos en arriendo debe exigir que el arrendador le entregue, en un plazo no menor a tres meses, un aviso por escrito que dé cuenta de la situación.

- La promesa de compraventa por la que el arrendador está dando fin al contrato de arrendamiento, debe contar con el aval y la certificación de una empresa de seguros, como lo establece la ley 820 de 2003: “el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente”.

Este último ítem en especial actúa como un seguro para el arrendatario, ya que obliga al arrendador a cumplir en su totalidad con la causal alegada para dar fin al contrato de alquiler. Si el arrendador no pone el apartamento o la venta de casas y sus razones para justificar dicha acción no son válidas, el arrendatario puede hacer efectiva esta garantía ante el Estado. Esta cláusula es crucial en el contexto de las Inmobiliarias, ya que protege los derechos del arrendatario y asegura un proceso más transparente en la gestión de propiedades.

¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento si vende el inmueble?

Como mencionamos anteriormente, sí se puede vender una propiedad que está en arriendo siempre y cuando, tanto arrendatario como arrendador, cumplan a cabalidad con los parámetros que fueron establecidos dentro de la Ley 820 de 2003. Esta norma, expedida por el Congreso, no solo regula todas las disposiciones relacionadas con los contratos de arrendamiento para vivienda urbana, sino también contempla la mayoría de situaciones que pueden presentarse durante el alquiler de una propiedad; entre esos casos, la venta de un inmueble arrendado. 

En el capítulo VII, artículo 22 de esta ley, se establece que el arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento por los siguientes motivos: a) cuando el propietario o poseedor del inmueble quiera volver a habitar en la propiedad; b) cuando se quieran realizar modificaciones o remodelaciones en el inmueble; c) cuando el bien raíz deba ser entregado al nuevo comprador como parte de los compromisos adquiridos en el contrato de compraventa. 

No obstante, si el arrendador no quiere incurrir en alguna penalización financiera a causa del incumplimiento de los plazos establecidos en el contrato de arrendamiento; este debe efectuar la finalización del acuerdo después de que transcurra el tiempo de alquiler que se estableció en el documento, no durante la vigencia del mismo. De lo contrario, el arrendatario tiene derecho a exigir una indemnización con un valor base de acuerdo con la renta vigente a la fecha del preaviso.

¿Cuánto tiempo se le da a una persona para desocupar una casa?

Según lo que establece el artículo 22 de esa ley, el arrendatario tiene un plazo máximo de tres meses para desocupar la casa o el apartamento en arriendo en el que está habitando. No obstante, dentro de esta norma se tienen en cuenta ciertos aspectos como:

- Si el arrendatario notificó sobre la situación al arrendatario en un plazo inferior a 3 meses, el contrato de arrendamiento no podrá ser finalizado, por lo cual el arrendatario no estará en la obligación de desocupar el inmueble. 

- El aviso de terminación del acuerdo debe hacerse mínimo tres meses antes de que finalicen las fechas establecidas en el contrato, no después. Por ejemplo, si el contrato termina el 1 de septiembre, la notificación se debe hacer a más tardar el 1 de junio. Si se hace el 2 de junio, el arrendatario puede suponer que el contrato será renovado.

Ahora bien, aunque deseamos que no tengas que atravesar por un escenario como este, esperamos que con este artículo te sientas mejor informado respecto a los derechos y deberes que tienes como arrendatario. Sin embargo, si se te presenta una situación como esta y no sabes cómo manejarla o tienes dudas al respecto, no te preocupes, confía en el apoyo que te pueden brindar las compañías expertas en el mercado de los bienes raíces como OIKOS inmobiliaria. Aunque son muchas las opciones de inmobiliarias en Bogotá o en otras ciudades del país, nosotros te garantizamos el mejor servicio y el más completo acompañamiento durante todo el proceso.