¿Cuál será el aumento en el arriendo de un local comercial en Colombia para el 2025?

De cara al 2025, el precio de los arriendos de locales comerciales experimentará un incremento influenciado principalmente por la inflación, el Índice de Precios al Consumidor (IPC), la oferta y demanda en las principales ciudades del país, así como por la evolución de las tendencias del sector retail, oficinas y bodegas. ¡Conoce más al respecto en este artículo de OIKOS Inmobiliaria! 

¿Cómo se proyecta el aumento del arriendo en 2025?

​​Este incremento estará directamente relacionado con la inflación y el comportamiento del mercado inmobiliario. De acuerdo con datos recientes del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la inflación en Colombia se situó en 5,2% a finales de 2024, lo que marca un punto de referencia clave para los ajustes en el valor de los arriendos comerciales.

Dado que el IPC suele ser utilizado como base para definir incrementos, es probable que el ajuste del canon de arrendamiento de locales comerciales para 2025 se acerque a este porcentaje, especialmente en contratos donde se haya estipulado esta referencia. 

Sin embargo, es importante destacar que el mercado comercial no está regulado por una ley específica, esto significa que el ajuste del arriendo dependerá en gran medida de la negociación entre las partes. En algunos casos, propietarios pueden establecer aumentos mayores, especialmente en zonas de alta valorización o con demanda creciente.

Factores que influyen en los precios de los inmuebles comerciales

Los factores macroeconómicos, normativos y de mercado que generan cambios en los precios, tanto de arriendo como de venta, de los locales comerciales, incluyen:

• Demanda y oferta de locales comerciales

El equilibrio entre la oferta y la demanda de locales comerciales es un factor determinante en la variación de precios. En ciudades donde la demanda supera la oferta, como en sectores estratégicos de Bogotá y Medellín, los arriendos tienden a subir debido a la competencia por los espacios más atractivos. En cambio, en zonas con un excedente de locales vacíos, los propietarios pueden verse obligados a reducir sus tarifas para atraer arrendatarios. Para 2025, es probable que sectores comerciales en expansión vean un incremento en la demanda, elevando los precios en corredores estratégicos.

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• Crecimiento del sector retail y oficinas

Con la consolidación del comercio electrónico, muchos negocios han optado por reducir sus espacios físicos, lo que ha generado una mayor oferta de locales comerciales en ciertos sectores. No obstante, en ciudades como Bogotá, donde los centros comerciales y corredores comerciales han mantenido una demanda estable, el costo de los arriendos ha seguido en aumento. En el segmento de oficinas, la demanda de espacios de coworking y oficinas flexibles sigue en auge, impulsando nuevas dinámicas de precios.

• Ubicación y valorización del sector

Zonas de alta valorización, como la Zona T en Bogotá o El Poblado en Medellín, presentan costos más elevados debido a su alto flujo de clientes y la consolidación de marcas reconocidas. Por otro lado, en sectores en proceso de desarrollo, los arriendos pueden ser más accesibles, pero con una tendencia al alza a medida que aumenta la demanda y mejora la infraestructura del sector. Para 2025, se espera que nuevas zonas comerciales en expansión generen oportunidades para inversionistas y comerciantes que buscan precios más competitivos.

• Tasa de interés y financiamiento inmobiliario

Cuando las tasas de interés son altas, los propietarios que han adquirido locales mediante crédito pueden trasladar esos costos a los arrendatarios a través de un mayor canon de arrendamiento. Además, si las condiciones de financiamiento son más restrictivas, la compra de inmuebles comerciales puede verse limitada, reduciendo la oferta de nuevos locales en el mercado y contribuyendo a una mayor presión sobre los precios de los arriendos.

Impacto de la inflación en los arriendos comerciales

La inflación es uno de los principales factores que influye en el costo de los arriendos comerciales en Colombia, ya que afecta directamente el poder adquisitivo, los costos operativos y la rentabilidad de los propietarios e inquilinos. En un entorno inflacionario, los arrendadores suelen ajustar los cánones de arrendamiento para compensar la pérdida de valor del dinero, lo que incrementa los costos fijos de los negocios que operan en locales comerciales. 

Este fenómeno puede generar dificultades para los arrendatarios, especialmente para pequeñas y medianas empresas (pymes), que deben asumir mayores costos sin necesariamente contar con un aumento proporcional en sus ingresos. En contraste, los propietarios buscan garantizar que el valor de sus propiedades se mantenga alineado con la evolución de la economía y la demanda del mercado.

Ciudades con mayor incremento en el costo del arriendo para locales comerciales

Para el 2025, se espera que las principales ciudades del país continúen con una tendencia alcista en los precios del alquiler de locales comerciales, especialmente en Bogotá, Medellín y Barranquilla:

1. Bogotá

Bogotá es la ciudad con los arriendos comerciales más altos del país, especialmente en zonas estratégicas como la Zona T, el Centro Internacional, Chapinero y Usaquén. Según estudios recientes compartidos por America Retail, el costo del arriendo en los principales centros comerciales ha alcanzado cifras récord, con Unicentro Bogotá liderando con un valor promedio de $415.946 COP por metro cuadrado. Los locales en arriendo en Chapinero en centros comerciales como Andino registran valores superiores a $300.000 COP por metro cuadrado, reflejando la alta demanda de espacios en estos corredores comerciales.

Si buscas más información, revisa: Todo lo que debes saber sobre arrendar o comprar locales en Chapinero

Además, sectores como la Avenida Chile y la Carrera 15 han experimentado un incremento sostenido en los valores de arrendamiento debido al crecimiento del comercio minorista y la expansión de marcas nacionales e internacionales. En los últimos cinco años, los valores de alquiler en estas zonas han aumentado entre un 7% y un 12% anual.

Por otro lado, en localidades como Suba, Kennedy y Bosa, los arriendos comerciales han experimentado incrementos más moderados, oscilando entre $50.000 y $120.000 COP por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y el tipo de establecimiento. 

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2. Medellín

Barrios como El Poblado y Laureles han registrado una alta demanda de locales comerciales, impulsada por el crecimiento del turismo, la llegada de empresas extranjeras y la consolidación del comercio premium. En El Poblado, los valores de arrendamiento han alcanzado los $250.000 COP por metro cuadrado en zonas exclusivas, mientras que en Laureles, los precios se sitúan entre $180.000 y $230.000 COP por metro cuadrado, dependiendo del tipo de establecimiento.

La consolidación de Medellín como un destino clave para el turismo y los negocios ha generado una mayor competencia por los espacios comerciales, lo que ha impulsado la valorización de los inmuebles en sectores estratégicos. 

3. Barranquilla

La ciudad se ha consolidado en los últimos años como un centro clave para el desarrollo comercial en la región Caribe, impulsando un aumento en los costos de arriendo de locales comerciales. Zonas como el corredor de la Calle 84, la Carrera 51B y el sector de Buenavista han experimentado una mayor demanda de locales, esto ha generado incrementos en los costos de alquiler. Actualmente, los valores de arrendamiento en estos sectores oscilan entre $150.000 y $220.000 COP por metro cuadrado, con una tendencia al alza debido al crecimiento del comercio y la inversión en infraestructura.

¿Qué ley regula el arriendo de locales comerciales en Colombia?

A diferencia del arriendo de vivienda urbana, que está regulado por la Ley 820 de 2003, el arrendamiento de locales comerciales en Colombia se rige principalmente por el Código de Comercio, específicamente en los artículos 518 al 524. Este marco legal establece las normas que regulan la relación entre arrendadores y arrendatarios en inmuebles destinados a actividades comerciales. 

Aspectos clave:

1. Derecho de renovación

Según lo establecido en el artículo 518 del Código de Comercio,  si el arrendatario ha ocupado el local por más de dos años consecutivos y ha cumplido con sus obligaciones contractuales, tiene derecho preferente a renovar el contrato. Esta medida busca proteger la estabilidad de los negocios y evitar que un comerciante que ha desarrollado su actividad en un lugar estratégico sea desalojado sin justificación. Sin embargo, existen excepciones a este derecho, como el incumplimiento del contrato o la necesidad del arrendador de utilizar el inmueble para su propio negocio.

2. Resolución de disputas por el valor del canon de arrendamiento

El artículo 519 del Código de Comercio establece que, en caso de desacuerdo sobre el valor del arriendo, cualquiera de las partes puede acudir a un procedimiento verbal con intervención de peritos para determinar un precio justo. Esta disposición es especialmente relevante en mercados donde los arriendo de locales han subido drásticamente, permitiendo que ambas partes lleguen a un acuerdo basado en criterios objetivos de valorización del inmueble y condiciones del mercado.

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Tendencias del mercado inmobiliario para inmuebles comerciales en Colombia

El sector inmobiliario comercial seguirá evolucionando en 2025, con cambios en la demanda de espacios comerciales, oficinas y bodegas. Entre las principales tendencias que identificamos desde nuestra empresa inmobiliaria se destacan: 

1. Oficinas 

Empresas de diversos tamaños han optado por reducir su infraestructura física y adoptar modelos híbridos de trabajo, lo que ha generado una reconfiguración del mercado. Bogotá, Medellín y Cali han sido epicentros de esta tendencia, con un aumento en la oferta de espacios diseñados para la colaboración y el networking. La demanda de oficinas tradicionales sigue presente en zonas estratégicas como el Centro Internacional, la Avenida Chile y El Poblado, pero con un enfoque más orientado a la eficiencia energética y la optimización de costos operativos. 

2. Retail 

Si bien el e-commerce ha crecido considerablemente, los establecimientos físicos siguen siendo clave para la experiencia del cliente. En 2025, los locales comerciales, como los del Centro Comercial OIKOS Infinitum en Chapinero, estarán más orientados a integrar modelos híbridos de venta, donde los locales funcionarán tanto como puntos de exhibición y venta presencial como centros de distribución de pedidos en línea. Los centros comerciales han adoptado estrategias para mejorar la permanencia del cliente mediante la incorporación de zonas de entretenimiento, gastronomía y experiencias interactivas, lo que ha aumentado la demanda por locales en ubicaciones estratégicas con alto tráfico peatonal. 

3. Bodegas 

Compañías de diferentes sectores han priorizado la eficiencia en la distribución de sus productos, esto ha llevado a un crecimiento en la construcción de parques industriales y centros de almacenamiento en zonas como la Sabana de Bogotá, Cota, Funza y Tocancipá. Las bodegas de última milla, diseñadas para agilizar la entrega de productos en grandes ciudades, han ganado relevancia, pues permiten reducir costos de transporte y mejorar los tiempos de entrega. Se espera que en 2025 la inversión en infraestructura logística siga en aumento, consolidando a Colombia como un centro clave para la distribución en la región. 

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