Tendencias en el mercado de los avalúos inmobiliarios

Con la digitalización de los procesos y el desarrollo de nuevas herramientas de análisis, la manera en que se determinan los valores de los bienes raíces ha cambiado significativamente en los últimos años. A su vez, factores como la oferta y la demanda, la inflación y las tasas de interés continúan desempeñando un papel crucial en la valorización de las propiedades, afectando tanto a propietarios individuales como a inversionistas y empresas del sector.

En este artículo de OIKOS Avalúos, analizaremos en profundidad las tendencias más relevantes en el mercado de los avalúos inmobiliarios, incluyendo los recientes cambios en los avalúos catastrales, las diferencias entre los avalúos comerciales y catastrales, el impacto de factores económicos en la valoración de propiedades y el papel de las nuevas tecnologías en la tasación de bienes raíces. ¡Sigue leyendo!

Cambios que afectan los avalúos este año

El 2025 traerá consigo un incremento en los avalúos catastrales, según lo dispuesto en el Decreto 1609 del 27 de diciembre de 2024. De acuerdo con el Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes), el Gobierno Nacional ha ajustado estos valores basándose en indicadores clave como el Índice de Valoración Predial, el Índice de Precios al Productor Agropecuario (IPPA) y la meta de inflación proyectada por el Banco de la República, fijada en un 3 % para este año.

Este ajuste no solo impactará los avalúos de inmuebles urbanos, sino que también aplicará a predios rurales, con la excepción de aquellos destinados a actividades agropecuarias. Como resultado, el impuesto predial experimentará un aumento proporcional al incremento del avalúo catastral, esto generará un impacto directo en los costos de tenencia de bienes inmuebles para propietarios y empresas.

Diferencias entre avalúos comerciales y catastrales

Ahora bien, antes de tener en cuenta este cambio en los avalúos catastrales, es importante que comprendas que en Colombia, existe otro tipo de avalúo: el avalúo comercial.

El avalúo comercial es el estudio técnico realizado por un perito avaluador con el objetivo de determinar el valor real de un inmueble en el mercado. Para ello, se analizan variables como la ubicación, el estado físico del bien, la infraestructura, la accesibilidad a servicios y la demanda del sector. Este tipo de avalúo es fundamental para la compraventa de propiedades, la obtención de créditos hipotecarios y la inversión en bienes raíces.

Por otro lado, el avalúo catastral que mencionamos al inicio del artículo es una valuación realizada por las autoridades gubernamentales con el propósito de establecer la base gravable para el cobro del impuesto predial. Su cálculo se fundamenta en criterios generales y no considera el comportamiento específico del mercado inmobiliario, esto puede hacer que el valor determinado sea hasta un 60% inferior al de un avalúo comercial. 

Esto quiere decir que mientras que el avalúo catastral es un mecanismo utilizado para fines fiscales y administrativos, el avalúo comercial es una herramienta indispensable para la compra, venta y financiamiento de bienes raíces. Por ello, cualquier persona interesada en conocer el valor real de una propiedad debe optar por un avalúo comercial realizado por profesionales certificados como los de OIKOS Avalúos.

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Factores económicos que impactan en el valor de los inmuebles

El mercado inmobiliario es altamente sensible a diversos elementos que influyen directamente en la valorización de los bienes raíces. Algunos de estos elementos incluyen:

• Inflación: es un factor clave en la determinación del valor de los inmuebles, ya que afecta los costos de construcción, mantenimiento y financiamiento. Cuando la inflación es alta, los precios de los materiales de construcción y la mano de obra tienden a incrementarse, lo que eleva el costo de las nuevas edificaciones y, por ende, el valor de las propiedades existentes. Además, una inflación elevada reduce el poder adquisitivo de los compradores, esto puede desacelerar la demanda y afectar la liquidez del mercado inmobiliario.

• Crecimiento del PIB: el Producto Interno Bruto (PIB) es un indicador clave del desempeño económico de un país y tiene una relación directa con el mercado de bienes raíces. Un crecimiento sostenido del PIB genera mayor confianza en los inversionistas, aumenta el poder adquisitivo de la población y estimula la demanda de bienes raíces. En contraste, cuando la economía se desacelera, las empresas y los consumidores son más cautelosos en sus inversiones, lo que puede reducir la actividad inmobiliaria y afectar la valorización de los inmuebles.

• Políticas fiscales y tributarias: los impuestos y regulaciones establecidas por el Estado juegan un papel fundamental en la valuación de los inmuebles. Cambios en el impuesto predial, en la retención en la fuente por la venta de propiedades o en la deducción de intereses hipotecarios pueden influir en la rentabilidad de los bienes raíces. Un entorno tributario favorable incentiva la inversión y el desarrollo inmobiliario, mientras que un aumento en la carga impositiva puede desincentivar la compra y afectar la valorización del mercado.

• Valor del suelo: en áreas donde el suelo es escaso y la demanda es alta, como en zonas urbanas con desarrollo consolidado, los precios tienden a aumentar de manera significativa. Por el contrario, en regiones donde hay una sobreoferta de terrenos sin un desarrollo urbano atractivo, los valores pueden mantenerse estables o incluso disminuir. La valorización del suelo depende de factores como la planificación urbana, el acceso a infraestructura y las políticas de ordenamiento territorial.

Descubre más sobre las características que afectan el valor de venta y alquiler de una propiedad

En conjunto con estos factores, existen otros dos aspectos que recientemente están generando un impacto más evidente en el valor de venta de las propiedades y, en consecuencia, en los avalúos. Estos factores son: la oferta y la demanda y las tasas de interés.

• Influencia de la oferta y demanda en la valuación de propiedades

Cuando la oferta de inmuebles supera la demanda, los precios tienden a estabilizarse o incluso disminuir, ya que los propietarios buscan atraer compradores mediante ajustes en sus precios. Este fenómeno suele observarse en sectores con sobreoferta de vivienda nueva o en zonas con escasa actividad comercial.

Por el contrario, cuando la demanda es mayor que la oferta disponible, los precios aumentan debido a la competencia entre compradores. Este escenario es común en ciudades con alto crecimiento económico y en zonas con infraestructura de calidad, buen acceso al transporte y alta seguridad.

Además, factores estacionales y coyunturales pueden afectar la dinámica del mercado. Por ejemplo, en épocas de recesión económica, la demanda de inmuebles tiende a disminuir, impactando en la valorización de los bienes raíces.

• Impacto de las tasas de interés en los avalúos inmobiliarios

Las tasas de interés también tienen un efecto directo en la capacidad de compra de los consumidores y, en consecuencia, en el valor de los inmuebles. Cuando las tasas de interés son altas, los créditos hipotecarios se encarecen, reduciendo la demanda de viviendas y propiedades comerciales. Esta menor demanda puede generar una desaceleración en la valorización de los bienes raíces e incluso una reducción en los precios.

Por el contrario, cuando las tasas de interés son bajas, se facilita el acceso al financiamiento, lo que incentiva la compra de inmuebles y genera un incremento en la valorización de las propiedades. En mercados con alta dependencia del crédito, este factor puede marcar la diferencia en el comportamiento del sector inmobiliario.

Tendencias tecnológicas en la tasación de bienes raíces

Algunas de las principales soluciones y herramientas digitales que están transformando el sector de los avalúos inmobiliarios giran en torno a:

1. Big Data y análisis predictivo

La aplicación de Big Data en la tasación de bienes raíces permite recopilar y analizar grandes volúmenes de información sobre transacciones inmobiliarias, precios históricos, tendencias de mercado y factores socioeconómicos. Gracias a algoritmos avanzados, los peritos avaluadores pueden identificar patrones de comportamiento y predecir la evolución de los precios en diferentes zonas. Esta tecnología también facilita la evaluación de riesgos y oportunidades de inversión, brindando, a compradores e inversionistas, información detallada para la toma de decisiones fundamentadas.

2. Drones para inspección de propiedades

El uso de drones ha potenciado la manera en que se inspeccionan los inmuebles, especialmente en terrenos extensos, propiedades industriales y edificaciones de difícil acceso. Estos dispositivos permiten capturar imágenes y videos en alta resolución, facilitando la evaluación del estado del inmueble y su entorno sin necesidad de realizar visitas físicas prolongadas. Además, los drones pueden ser utilizados para generar modelos tridimensionales y mapas detallados, reduciendo costos operativos en el proceso de tasación y mejorando la precisión de los avalúos en Bogotá y en cualquier ciudad en la cual se emplee esta tecnología.

3. Realidad aumentada y virtual

La integración de tecnologías de realidad aumentada (AR) y realidad virtual (VR) en el sector inmobiliario ha cambiado la forma en que se presentan y evalúan las propiedades. Gracias a estas herramientas, los compradores pueden realizar recorridos virtuales por los inmuebles sin necesidad de estar físicamente en el lugar, ahorrando tiempo y recursos. Para los avaluadores, estas tecnologías permiten visualizar posibles remodelaciones, simular cambios estructurales y analizar el impacto de mejoras en la valorización del inmueble, optimizando así los procesos de tasación.

4. Blockchain en registros inmobiliarios

La tecnología Blockchain está revolucionando el sector inmobiliario al proporcionar registros descentralizados y seguros de las transacciones de bienes raíces. Esta innovación permite crear un historial inalterable de la propiedad, lo que reduce el riesgo de fraudes, errores en escrituras y conflictos de titularidad. Además, Blockchain facilita la automatización de contratos inteligentes (smart contracts), los cuales agilizan los procesos de compra-venta y garantizan la ejecución de los acuerdos, mejorando la transparencia y la eficiencia en la valuación de propiedades.

Aprende más sobre cómo la tecnología ha influenciado la industria inmobiliaria

Como has podido leer a lo largo de este artículo, el mercado de los avalúos comerciales de inmuebles está en constante evolución, influenciado por factores económicos, cambios regulatorios y avances tecnológicos. En 2025, los incrementos en los avalúos catastrales, las variaciones en las tasas de interés y la adopción de herramientas digitales marcarán la pauta en la valuación de propiedades.

Para tomar decisiones acertadas en el mercado inmobiliario, es fundamental contar con avalúos profesionales y actualizados, que reflejen las condiciones reales del sector. Y, para ello, ¡estamos nosotros! Desde OIKOS Avalúos te ofrecemos servicios de valuación confiables y alineados con las tendencias actuales, garantizando análisis precisos que te permiten optimizar inversiones y maximizar la rentabilidad de tus bienes raíces. Así que, si necesitas un avalúo para inmuebles en Bogotá o en cualquier otra ciudad del país, ¡no dudes en contactarnos!