Ganancia y pérdida ocasional en una compraventa: relación con los avalúos comerciales

¿Vendiste recientemente una de tus propiedades y ahora te preguntas si la transacción te generó ganancias o pérdidas? Conocer la respuesta a esta pregunta es fundamental no solo para saber qué tanta rentabilidad te dejó tu inversión inmobiliaria, sino también para poder cumplir con tus obligaciones tributarias y evitar posibles sanciones en el futuro. Para ayudarte a calcular esta cifra, en este artículo de OIKOS Avalúos te explicaremos en qué consiste la ganancia ocasional y cuál es el papel que cumplen los avalúos comerciales en este proceso. ¡Presta mucha atención!

Ganancia ocasional al vender propiedades inmobiliarias

Cuando una persona decide vender una propiedad como una casa, un apartamento o un terreno, puede generar lo que se conoce como “ganancia ocasional”. Este concepto hace referencia a las utilidades obtenidas durante la venta de un inmueble, pues es de suma importancia en el ámbito tributario, ya que está sujeto al pago de ciertos impuestos dependiendo de lo establecido en la normativa vigente de cada país. 

En el caso de Colombia, por ejemplo, la ganancia ocasional determina el impuesto adicional sobre la renta, clasificado en diferentes categorías como la venta de activos fijos, la liquidación de sociedades, herencias, seguros de vida, entre otros. En el caso específico de la venta de propiedades inmobiliarias, se aplica un impuesto del 10% sobre la ganancia obtenida, según lo establecido en el Estatuto Tributario.

¿Cuándo aplica la ganancia ocasional en la venta de propiedades?

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 300 del Estatuto Tributario, la ganancia ocasional se genera únicamente si se cumple con dos condiciones. Por un lado, la propiedad vendida debe haber sido parte del patrimonio de una persona o empresa durante un periodo de al menos 24 meses. Es decir, si has sido propietario de una casa, apartamento u otro tipo de inmueble durante dos años o más y decides venderlo, es probable que estés sujeto a este impuesto.

Por otro lado, si el precio de venta de la propiedad es mayor al costo de adquisición, es decir, si se obtiene una utilidad económica con la venta, se genera ganancia ocasional. Si el precio de venta es igual o inferior al valor que pagaste durante la compra del inmueble, el concepto no aplica y, en consecuencia, no tendrías que pagar el impuesto mencionado anteriormente.

¿Cómo calcular la ganancia ocasional en la venta de activos fijos?

Conocer el valor que obtuviste como ganancia ocasional durante la venta de tu bien inmueble es un proceso relativamente sencillo. Esta ganancia se determina restando el costo fiscal del activo al valor de venta obtenido. Para calcularlo, puedes seguir esta fórmula:

Ganancia ocasional = Precio de venta – Costo fiscal de la propiedad

Por ejemplo, si el costo fiscal, es decir, el precio por el que compraste dicha vivienda, fue de $350.000.000 y decides venderla en $500.000.000, el cálculo por hacer sería el siguiente:

Ganancia ocasional = $500.000.000 - $350.000.000 = $150.000.000

En este caso, la ganancia ocasional sería de $150.000.000. Este monto representa la diferencia entre lo que pagaste por el inmueble y el precio por el cual lo vendiste, y sobre esta ganancia se calcula el impuesto correspondiente. Además, también debes tener en cuenta que el costo fiscal incluye no solo el valor de compra, sino también otros gastos asociados, como impuestos, gastos notariales, comisiones a inmobiliarias, etc.

¿Cómo influyen los avalúos?: Declaración de renta ante la DIAN

El precio de venta fiscal que reportas ante la DIAN, después de la venta de un inmueble, es de suma importancia, pues con este valor la entidad calcula el impuesto final que debes pagar por concepto de “ganancia ocasional”. Sin embargo, suele suceder que los contribuyentes reducen este precio para disminuir la ganancia y, consecuentemente, el valor de sus impuestos. Aunque esta práctica se ha vuelto bastante común, la ley en Colombia es muy explícita respecto a las consecuencias que los contribuyentes pueden sufrir si son descubiertos haciendo uso de esta estrategia.

Por ejemplo, tanto la Ley 2010 de 2019 como el artículo 90 del Estatuto Tributario, establecen que el precio de venta no puede ser inferior al valor comercial del bien, a menos que este último sea menor que otros valores permitidos como el costo fiscal, el valor catastral o el autoavalúo. Sin embargo, esto rara vez ocurre, ya pues el valor comercial suele ser entre un 20% y un 40% mayor que todos los demás.

Si el valor de venta difiere en más de un 15% del valor comercial, la DIAN puede ajustar ese monto al valor real. Esto significa que la entidad puede determinar un precio comercial basado en su criterio e información y, en consecuencia, adicionar la diferencia a la cifra que declaraste, cobrando no solo el impuesto que te corresponde, sino también los intereses y multas asociadas a tu error.

Para evitar este tipo de problemas, lo más recomendable es contratar un avalúo comercial para inmuebles. Solicitar un avalúo en la compraventa de una propiedad con una empresa especializada como OIKOS Avalúos, te proporciona:

- El precio comercial real de tu inmueble.

- Información de valor sobre todas las características de tu propiedad. Tanto internas (tamaño, distribución, ubicación, estado, etc.), como externas (oferta y demanda en el sector, precios de otras propiedades cerca, entre otras. 

- Una certificación legal que avala y respalda el precio de tu activo.

Con todos estos datos puedes no solo fijar un precio de venta competitivo y acorde al mercado, sino también evitar muchos problemas y sanciones futuras relacionadas con la declaración de un valor de venta fiscal por debajo de lo legalmente correcto. ¡No corras riesgos! Con nuestro servicio integral de avalúos en Bogotá y toda Colombia, puedes obtener mayores ganancias durante la venta de tu inmueble y cumplir con todas las normativas tributarias vigentes. Haz clic aquí para conocer más sobre nuestro servicio de avalúo de casas.