Avalúos para hoteles: Características y finalidad

¿Eres un empresario interesado en conocer el valor real que tiene tu hotel en el mercado? ¿Te gustaría conocer qué elementos influyen en el precio de este tipo de activos? Para ayudarte a dar solución a estas dos interrogantes, en este artículo de OIKOS Avalúos te compartiremos todo lo que necesitas saber en torno a los avalúos para hoteles; desde qué leyes los rigen hasta qué ventajas pueden ofrecerte, aquí te lo contaremos todo. ¡No pares de leer! 

¿Cuáles son los inmuebles especiales?

De acuerdo con lo establecido en el Decreto 556 de 2014 y en la Ley 1673 de 2013, los bienes inmuebles se dividen en 13 grupos, dentro de los cuales han sido clasificados desde viviendas y terrenos hasta activos más singulares como patentes y obras de arte. En el sexto de estos grupos se encuentran los inmuebles “especiales”, una clasificación que abarca una variedad de activos como:

- Centros comerciales

- Hoteles

- Colegios

- Hospitales

- Clínicas

- Avances de obra

- Iglesias

- Estaciones de servicio

- Estadios

- Condominios

Una característica que diferencia a este conjunto de inmuebles de todos los demás, tiene relación con el complejo proceso que se debe llevar a cabo para determinar su valor en el mercado. Por ejemplo, en el caso de hoteles, la singularidad de estos activos radica en su función como establecimientos comerciales, además de su componente de vivienda temporal. 

Esta dualidad hace que los hoteles sean un desafío único, ya que se debe considerar no solo las características físicas del edificio como su ubicación, calidad de construcción, antigüedad y distribución, sino también factores comerciales como: la ocupación, la rentabilidad, y la competencia en el sector hotelero.

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Ventajas de realizar un avalúo certificado a un hotel

Contratar el servicio de avalúo certificado especializado con una empresa experta como OIKOS Avalúos, ofrece una serie de ventajas sustanciales que son fundamentales tanto para los propietarios de hoteles como para los posibles inversores interesados en este tipo de propiedades. Estos beneficios no solo proporcionan una comprensión más profunda del valor real de un hotel, sino que también facilitan la toma de decisiones estratégicas y financieras informadas. Conoce más sobre lo que un avalúo para hoteles te puede ofrecer a continuación: 

- Conocer el valor comercial: uno de los principales beneficios de un avalúo es obtener una valoración precisa del hotel, que no solo incluye el valor del inmueble en sí, sino también el valor del negocio en funcionamiento. Esto es esencial para los propietarios que desean comprender el valor total de su inversión, incluyendo la infraestructura, la clientela, la reputación y los activos comerciales. 

- Fijar o estimar la renta susceptible del hotel: un avalúo especializado permite estimar la rentabilidad del hotel, teniendo en cuenta su ubicación, tamaño, capacidad de alojamiento y otros factores relevantes. Esto es invaluable para los propietarios y gestores del hotel, ya que les permite planificar sus estrategias de negocio, tarifas y proyecciones financieras. 

- Facilitar la compra o venta del hotel: si un propietario decide vender su hotel o un inversionista busca adquirir uno, un avalúo certificado es esencial. Proporciona una base objetiva para la negociación y garantiza que ambas partes tengan una comprensión precisa del valor de la propiedad, evitando disputas o transacciones injustas.

 Además, para garantizar que está realizando una inversión segura y de calidad, el futuro propietario del hotel también puede contratar el servicio de estudio pre jurídico de OIKOS Legal Property. A través del análisis que efectúan nuestros profesionales, tú como inversionista, puedes conocer hasta el último detalle de tipo legal sobre el lugar; desde quién aparece como el propietario hasta si el inmueble tiene activo algún proceso jurídico. ¡Con este estudio puedes proteger tus intereses y tu capital! 

Avalúos para hoteles: en qué consisten 

Ahora bien, a la hora de identificar el valor exacto de un inmueble, en este caso, de un hotel, los peritos avaluadores que deben estar inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y contar con el aval, los conocimientos y la experiencia para realizar este tipo de avalúo en Colombia, realizan en general el siguiente procedimiento: 

1. Identificación de las características: antes de comenzar el proceso de avalúo, es esencial comprender el entorno en el que se encuentra el hotel. Esto implica una identificación precisa de las características estructurales del sector turístico y hotelero en esa región específica. Factores como la demanda de alojamiento, la competencia, las tasas de ocupación, y las tendencias del mercado son considerados. Este análisis del mercado es fundamental para evaluar cómo el hotel se posiciona en el contexto local y regional.

2. Análisis de indicadores o variables: luego, se realiza un análisis exhaustivo de una serie de indicadores y variables que pueden influir significativamente en el valor del hotel. Entre estos factores se encuentran la ubicación, la calidad de la construcción, la antigüedad del edificio, la distribución de las habitaciones, las amenidades y servicios disponibles, y otros atributos específicos del inmueble. Este análisis contribuye a la comprensión de las particularidades del hotel y su valor en comparación con otros en el mercado. 

3. Selección del método de avalúo: una vez que se han recopilado datos y se han considerado las variables relevantes, los avaluadores deben seleccionar el método de avalúo más adecuado para el hotel en cuestión. En el caso de hoteles, se pueden aplicar diferentes enfoques como el método de costos, cuyo enfoque está en el valor de reposición del hotel; el enfoque de mercado, que compara la propiedad con ventas recientes de hoteles similares; o el enfoque de ingresos, que se basa en la capacidad de generación de ingresos del hotel. 

4. Inspección del hotel: durante esta cuarta etapa, los avaluadores visitan la propiedad para evaluar su estado de conservación, su mantenimiento, su funcionalidad y cualquier posible obsolescencia. Esta inspección también incluye la revisión de las instalaciones, mobiliario y equipamiento para evaluar su condición y su impacto en el valor global.

Además, en el caso de hoteles, la calidad del diseño y el proyecto arquitectónico también desempeñan un papel crucial en la valoración. Se evalúa la estética y funcionalidad del hotel, así como la capacidad de la infraestructura para cumplir con las normas de seguridad y los estándares de la industria.

5. Emisión del informe de avalúo: el resultado final del proceso es la emisión de un informe de avalúo detallado que determina y respalda el valor del hotel en cifras monetarias. Este informe, que tendrá validez durante un año de acuerdo con lo establecido en el Decreto 1420 de 1998, proporciona una justificación sólida del valor asignado al hotel, considerando todos los elementos analizados y los métodos de avalúo aplicados. 

Ahora bien, esperamos que este artículo te haya sido de utilidad para comprender el papel tan importante que cumple este tipo de avalúos comerciales de inmuebles especiales. Recuerda que si eres propietario de un hotel o estás considerando invertir en uno, ¡solo tienes que contactarnos! En OIKOS Avalúos contamos con un equipo de peritos avaluadores especializados, cuya experiencia y compromiso, nos permiten proporcionarte la información precisa que necesitas para tomar decisiones estratégicas y seguras en el mundo hotelero colombiano. ¡No esperes más! Haz clic aquí para conocer más sobre nuestros servicios de avalúos de inmuebles en Bogotá.