Claves del contrato de arrendamiento para locales comerciales

Si sueñas con poner en arriendo tu local, pero no sabes por dónde empezar ni qué documentos necesitas, ¡quédate a leer este artículo de OIKOS Inmobiliaria! A lo largo de este contenido te compartiremos todo lo que debes saber en torno a cómo funciona el arrendamiento de locales comerciales en Colombia, incluyendo cuáles son los aspectos indispensables que debe tener el contrato de alquiler. ¿Preparado? ¡No pares de leer!

¿Qué es el arrendamiento comercial?

Poner a arrendar tus locales comerciales significa establecer un acuerdo mediante el cual tú, como propietario de un local, cedes el uso y disfrute de este a un tercero (inquilino) a cambio del pago de un canon de arrendamiento. Bajo un contrato, estableces en conjunto con tu inquilino las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo el arrendamiento, incluyendo la duración, el valor del arriendo, las obligaciones de ambas partes y las causales de terminación.

¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento de un local comercial?

Para que un contrato de arrendamiento para un local sea válido y cumpla con todos los requisitos legales, debes incluir como mínimo la siguiente información:

- Identificación de las partes: nombres completos, números de identificación y domicilios del arrendador y el arrendatario.

- Descripción del local: ubicación, área, número de matrícula catastral y cualquier otra característica relevante del inmueble.

- Canon de arrendamiento: monto del pago mensual o periódico que deberá realizar el inquilino, forma de pago y fechas de vencimiento.

- Duración del contrato: plazo mínimo y máximo durante el cual el arrendatario tendrá derecho a disfrutar del local comercial.

- Condiciones de uso: especificar el uso comercial permitido para el local (por ejemplo, tipo de negocio, actividades permitidas y prohibidas).

- Reparaciones y mantenimiento: establecer quién será responsable de las reparaciones locativas (pequeños arreglos) y las reparaciones estructurales (daños de mayor gravedad).

- Causales de terminación: enumerar las situaciones en las cuales el contrato podrá ser terminado anticipadamente por cualquiera de las partes.

¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento comercial?

En Colombia, las partes tienen completa libertad para pactar la duración del contrato de arrendamiento del local comercial. Esto significa que pueden establecer un acuerdo por meses o incluso por años, dependiendo de los intereses de cada uno. Sin embargo, es fundamental que la duración del contrato comercial se establezca de forma clara y expílcita en el contrato escrito, de modo que logren evitar futuros malentendidos o disputas entre las partes.

- Prróroga o renovación del contrato

Una vez que el inquilino ha cumplido dos años o más de ocupación ininterrumpida del local comercial, adquiere el derecho a prórroga del contrato de arrendamiento Esto significa que el inquilino puede solicitar al propietario la renovación del acuerdo por un nuevo periodo, excepto si no se cumplen las siguientes condiciones:

1. Incumplimiento del contrato: si el inquilino ha incumplido de forma grave sus obligaciones contractuales, el propietario puede negarse a prorrogar el contrato Por ejemplo, si el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento o ha realizado actividades ilícitas en el local, el propietario puede rescindir el contrato y negarse a prorrogarlo.

2. Necesidad propia del inmueble: el propietario también puede negarse si necesita el local para sí mismo. En este caso, es importante que el propietario demuestre que tiene una necesidad real y justificada para recuperar el inmueble.

Causas para terminar un contrato de arrendamiento comercial

La finalización de un contrato de arrendamiento comercial puede responder a diversas causas, tanto por parte del propietario (arrendador) como del inquilino (arrendatario). Conoce en qué consisten algunas de las más comunes a continuación:

a. Terminación por expiración del plazo: el contrato termina automáticamente una vez que se cumple el plazo acordado entre las partes en el contrato. No es necesario realizar ningún trámite adicional, pues el acuerdo deja de tener vigencia por sí mismo.

b. Terminación por mutuo acuerdo: el propietario y el inquilino pueden acordar la finalización del acuerdo en cualquier momento, siempre que lo hagan por escrito y de manera voluntaria. En el documento, se deben establecer las condiciones de la terminación, como la fecha de entrega del local y la liquidación de las obligaciones pendientes.

c. Terminación por deseo del propietario: el dueño del local decide terminar el contrato por alguna de las razones que te mencionamos anteriormente: falta de pago del canon de arrendamiento, necesidad de usar el local e incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino.

d. Terminación por deseo del inquilino: la persona que tomó en arriendo el local puede finalizar el contrato si el propietario no cumple con sus obligaciones, como mantener el local en buen estado o permitir el uso pacífico del mismo. Además, si el local se encuentra en mal estado y no es habitable o seguro para el desarrollo del negocio, el inquilino también puede solicitar la terminación del contrato.

Responsabilidades del arrendador y el arrendatario

Anteriormente, te mencionamos que el contrato puede finalizarse si alguna de las partes ignora e incumple deliberadamente sus obligaciones: no obstante, ¿conoces cuáles son esas responsabilidades y derechos? Si tu respuesta es no, ¡no te preocupes! A continuación te las compartimos:

¿Se puede subarrendar un local comercial?

El subarriendo de un local comercial es una práctica que permite al inquilino original ceder el uso y disfrute del local a un tercero, denominado subarrendatario, a cambio del pago de un canon de subarriendo. Esta figura jurídica está regulada por el Código de Comercio colombiano, estableciendo condiciones específicas para su ejercicio. No obstante, para que tenga validez, el inquilino debe cumplir con las siguientes condiciones:

- Contar con la autorización del propietario: el subarriendo solo es posible si el contrato de arrendamiento original contempla la posibilidad de subarriendo y el propietario otorga su autorización expresa y por escrito. Esta autorización debe constar en un documento separado o en una cláusula específica del contrato original.

- Respeto del uso convenido: esta práctica no puede realizarse para un uso del local distinto al autorizado en el contrato original. Es decir, el subarrendatario no puede utilizar el local para un negocio diferente al que se pactó inicialmente.

- Responsabilidades: el inquilino mantiene su responsabilidad principal frente al propietario del local, incluso en caso de subarriendo. Esto significa que sigue siendo responsable del pago del canon de arrendamiento original y del cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.

¿Cómo poner en arriendo mi local comercial?

Alquilar tu local puede ser una excelente forma de generar ingresos pasivos y rentabilizar tu inversión. Sin embargo, este proceso requiere de una planificación adecuada, conocimiento del mercado inmobiliario y la toma de decisiones estratégicas para encontrar al inquilino ideal y proteger tus intereses como propietario. Si no sabes cómo arrendar tu local o no quieres lidiar con las consecuencias de hacerlo de manera incorrecta, ¡no pasa nada! Para ello existe OIKOS Inmobiliaria, ¡el socio perfecto que buscabas para arrendar tu local comercial!

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