¿Qué hacer si un inquilino se niega a desocupar el inmueble?

¿Alquilaste tu propiedad y, transcurrido el tiempo del contrato de arrendamiento, tu inquilino se negó a desalojar el inmueble? ¿Ya no sabes qué más hacer para retomar el control de tu vivienda sin involucrar a la policía? Si te sientes identificado con la situación que acabamos de describir, ¡esta nota es para ti! Para que puedas enfrentar esta problemática de forma eficiente y estratégica, en este artículo de OIKOS Inmobiliaria te contaremos en qué consiste el proceso de desalojo y el paso a paso a seguir para garantizar que todo el procedimiento se realice de forma legal. ¡Alista lápiz y papel y toma nota! 

¿Cuáles son los pasos legales para desalojar a un inquilino? 

De acuerdo con lo establecido en la ley, el desalojo es una medida legítima que puedes emplear para proteger y recuperar el derecho y control sobre tu vivienda. Sin embargo, todo el procedimiento debes llevarlo a cabo sin afectar los derechos de tu inquilino, de lo contrario, este perderá validez y entrarás tú también a enfrentar ciertos correctivos legales. Conoce más detalles sobre el proceso legal estándar que debes seguir a continuación: 

1. Notificación al inquilino: según lo dispuesto en la Ley 830, lo primero que debes hacer es notificar a tu inquilino sobre la situación y darle un plazo para desocupar el inmueble. Esta notificación debe realizarla por escrito y enviarla al inquilino a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses. Debes procurar que la notificación de desalojo para el arrendatario llegue de manera adecuada para evitar posibles problemas legales en el futuro.

2. Proceso de conciliación: en caso de que el inquilino se niegue a desocupar el inmueble después de recibir la notificación, el siguiente paso es iniciar un proceso de conciliación. Este proceso se realiza ante un centro de conciliación autorizado, donde se constata en un acta lo acordado entre ambas partes. Durante este proceso, se intenta llegar a un acuerdo que sea beneficioso para ambas partes y permita resolver el conflicto de manera pacífica y legal.

3. Demanda de desalojo ante un juez civil: si durante el proceso de conciliación no logras llegar a un acuerdo satisfactorio o el inquilino incumple con alguno de los elementos acordados, el siguiente paso es proceder con una demanda de desalojo ante un juez civil. Esta demanda debe estar respaldada por pruebas sólidas que demuestren el incumplimiento del inquilino, como notificaciones previas y documentos del contrato de arrendamiento. El juez evaluará el caso y emitirá una orden de desalojo al inquilino si considera que este incurrió en un delito.

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Derechos y obligaciones del inquilino y el propietario durante el proceso de desalojo 

Durante el proceso de desalojo, tanto tú como tu inquilino tienen derechos y responsabilidades que deben respetarse para garantizar un procedimiento justo y legal. A continuación, te compartimos los que corresponden tanto al inquilino como al propietario: 

1. Derechos del inquilino 

- Ser escuchado ante un juez: esto significa que el inquilino tiene la oportunidad de presentar su caso y argumentar su posición ante la autoridad judicial. 

- Recibir una orden judicial: el propietario no puede desalojar al inquilino sin una orden judicial previa. Hacerlo por medios coercitivos, como cambiar las cerraduras o retirar sus pertenencias, constituye una violación de sus derechos y puede tener consecuencias legales para el propietario.

- Apelar: si el inquilino considera que la decisión del juez fue injusta o errónea, tiene derecho a presentar recursos de apelación ante las instancias correspondientes. Esto le permite al inquilino impugnar la decisión del juez y buscar una revisión del caso por parte de una autoridad superior. 

- Recibir un aviso: el inquilino tiene derecho a recibir un aviso previo de desalojo por escrito antes de ser desalojado del inmueble. Como te mencionamos anteriormente, la ley establece un plazo mínimo de aviso de tres meses.

2. Deberes del inquilino

- Cumplir con las obligaciones contractuales: durante el proceso de desalojo, el inquilino debe cumplir con todas las responsabilidades establecidas en el contrato de arrendamiento, como el pago del canon y de los servicios (en caso de que aplique) y el mantenimiento adecuado del inmueble. El incumplimiento de estas obligaciones puede ser utilizado como argumento por parte del propietario durante el proceso judicial.

3. Derechos del propietario 

- Iniciar un proceso legal de desalojo: el propietario tiene el derecho a iniciar un proceso de desalojo si el inquilino ha incumplido alguna de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento. Esto incluye el impago del alquiler, el deterioro grave de la propiedad o la realización de actividades ilegales en el inmueble.  

- Recuperar la posesión de la propiedad: una vez que se emite la orden de desalojo, el dueño del inmueble puede proceder con la expulsión del inquilino y tomar posesión del inmueble. Es importante que el propietario actúe dentro del marco legal establecido y respete los procedimientos judiciales para evitar posibles problemas legales en el futuro. 

4. Deberes del propietario

- Dar un aviso de desalojo inadecuado: esto significa que el propietario debe seguir los procedimientos legales establecidos y obtener una orden judicial antes de proceder con el desalojo del inquilino. Cualquier intento de desalojo sin una orden judicial válida puede ser considerado como una acción ilegal y puede acarrear consecuencias legales para el dueño del bien raíz.

- No pasar por encima de los derechos del inquilino: aunque el propietario tiene el derecho de solicitar el desalojo del inquilino por incumplimiento, también tiene la obligación de respetar los derechos del mismo durante el proceso. Es importante que el propietario actúe de manera justa y respetuosa en todo momento para evitar posibles conflictos legales. 

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